Desde que comenzó la crisis inmobiliaria en agosto de 2007, a los propietarios de viviendas y promotores se les hace cuesta arriba vender los inmuebles. Esto ha generado que la oferta de viviendas haya aumentado y que, por consiguiente, hayan caído los precios de los alquileres, por primera vez en el último decenio.

Según diversos informes, los precios de los arrendamientos han descendido en lo que va de año entre un 8 y un 10%. De media, los españoles pagan unos 700 euros de alquiler, llegando hasta 1.200 en Madrid y 600 en Castellón.

De media, los españoles pagan unos 700 euros de alquiler al mesCon el objetivo de garantizar los alquileres, tanto para los dueños como para los inquilinos, se creó en 2004 la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), que ha gestionado desde su nacimiento más de 11.200 contratos.

Porque encontrar la casa que se acomode a tu economía y a tus necesidades (con plaza de garaje, sin barreras arquitectónicas, trastero, zonas verdes…) no es siempre sencillo, sobre todo para los jóvenes de entre 25 y 35 años, que son el colectivo más numeroso entre los demandantes de alquileres.

Ventajas en la movilidad

La SPA facilita esta labor a los inquilinos, puesto que su servicio de búsqueda de viviendas es gratuito, con el consiguiente ahorro del coste al agente inmobiliario tradicional y de las comisiones. Además, garantiza que las que se ofrecen son casas de calidad a un precio asequible, algo más bajo del que se oferta en el mercado.

Los inquilinos que estén sujetos a una movilidad laboral encuentran en la SPA al aliado esencial para no perder tiempo en la nueva búsqueda de vivienda: la sociedad derivará su contrato de arrendamiento al nuevo destino.

La agencia ejerce siempre de intermediaria entre el inquilino y el propietario. Evita, de este modo, las posturas abusivas de los dueños o los conflictos y las reclamaciones entre ambas partes.

También para los propietarios

Los propietarios también encuentran garantías. Se evitarán la engorrosa tarea de encontrar inquilino: se acabó el tener la agenda repleta de citas para enseñar la casa.

La agencia ejerce siempre de intermediaria entre inquilino y propietarioTambién aporta seguridad, puesto que cuando finaliza el contrato, la SPA se encarga de visitar la vivienda para comprobar que todo está en perfectas condiciones. En el caso de que haya desperfectos o averías, la Sociedad envía a sus peritos para la subsanación de las deficiencias.

Los propietarios que quieran suscribir un contrato con la SPA deben aportar la documentación que le soliciten desde la Agencia, con el objetivo de que sus agentes elaboren un informe (tras visitar la casa que se quiere alquilar) en el que figuren todas las características de la casa.

Posteriormente, la Agencia informará sobre la cuota que le pueden pagar.
Desahucio exprés
Desalojo en un plazo de menos de 15 días

El Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler, que facilita el desahucio exprés. La nueva norma agiliza los trámites judiciales a los que tiene que enfrentarse el dueño de una casa para desalojar a los inquilinos morosos y cobrar las rentas pendientes.

La ley plantea la ejecución directa del desahucio en un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites”. Además, reduce de dos meses a uno el plazo que debe transcurrir desde que el arrendador exige el pago de las deudas atrasadas y el momento en el que puede presentar una demanda.

También prevé que todas las reclamaciones se tramiten a través de un juicio verbal.

Los antiguos socios minoritarios de King Sturge Residencial, una filial en liquidación de King Sturge, han lanzado una batería de medidas legales, civiles y penales, contra los responsables españoles y británicos de la matriz.

Pedro Delgado e Íñigo Unciti, que llegaron a controlar el 30% de King Sturge Residencial antes de su disolución, que ellos consideran fraudulenta, han presentado una querella criminal por delitos societarios y administración desleal, o apropiación indebida contra el ex consejero delegado de King Sturge España, Sergio Martínez; el director general de King Sturge para Europa, Peter John Walsh;el presidente mundial de la consultora inmobiliaria, Richard Batten, y el socio de King Sturge para Europa, Richard Martin Fiddes.

Instrucción
En la denuncia, que ya ha sido admitida a trámite y se encuentra en fase de instrucción, figuran también como querellados antiguos cargos de la promotora Promogedesa, participada por King Sturge y la sociedad Plainsa, división inmobiliaria de Caja Castilla-La Mancha. Entre éstos, figuran José Luis Rodríguez Romo, director general de Plainsa, y Santiago García Gómez, consejero de Promogedesa.

Según el contenido de la querella, a la que tuvo acceso EXPANSIÓN, Delgado y Unciti consideran que los querellados, “desde su privilegiada posición como miembros del consejo de administración de King Sturge Residencial y de la sociedad matriz King Sturge, han distraído, de manera ilícita, en beneficio de King Sturge y de Promogedesa, importantes cantidades dinerarias en claro perjuicio de King Sturge Residencial”, en la que ellos controlaban un 30%.

Los denunciantes creen que los socios mayoritarios se aprovecharon de su posición en la junta general de accionistas de King Sturge Residencial para adoptar una serie de acuerdos que fueron “gravemente lesivos” para la compañía, hasta el punto de haberse disuelto y liquidado ésta sin ningún motivo que lo pueda justificar, y con la única finalidad de ocultar a los socios minoritarios el trasvase patrimonial que se realizó desde King Sturge Residencial a la sociedad matriz y accionista mayoritario King Sturge y a la sociedad Promogedesa”.

A esta querella, los socios minoritarios de King Sturge residencial suman un juicio civil de acciones por el supuesto incumplimiento de King Sturge de recomprarles las acciones de la filial.

Denuncias cruzadas
Estas denuncias han tenido lugar después de que el juzgado de instrucción número 5 de Madrid desestimara una querella presentada por King Sturge Residencial y Promogedesa contra los propios Pedro Delgado e Íñigo Unciti por los delitos de estafa, apropiación indebida y delito societario.

Según las fuentes consultadas, la querella ha sido desestimada en primera instancia y en recurso de reforma por el juzgado de instrucción, después de que el Ministerio Fiscal apoyara el sobreseimiento del caso. King Sturge Residencial renunció el pasado mayo a continuar con el ejercicio de las acciones penales, pero Promogedesa ha elevado recurso de apelación contra el auto de archivo ante la Audiencia Provincial de Madrid.

En su lugar, la institución ferial catalana ha diseñado un nuevo certamen: Camping & Ocasión Vehículos de Ocio, que tendrá lugar del 9 al 12 de octubre.

“Se trata de un salón de carácter coyuntural”, señala el director de la feria, José Miguel García, que asegura que la iniciativa parte de una petición expresa por parte del propio sector. En este sentido, el objetivo del salón es dar salida al importante stock de caravanas y autocaravanas que acumulan las empresas comercializadoras e importadoras de este tipo de vehículos.

Según García, la industria del caravaning ha experimentado este año una brusca caída de ventas que oscila entre el 40% y el 50%. El descenso ha sido especialmente significativo en el segmento de autocaravanas, que hasta ahora había ejercido de punta de lanza del sector, con fuertes crecimientos en los últimos años. Por el contrario, las ventas de caravanas han aguantado mejor, al tratarse de un producto más económico para los aficionados al camping.

“Planteamos el salón como una gran plataforma comercial anticrisis para que todas las marcas puedan vender sus stocks”, apunta el director del salón. Según sus previsiones, Camping & Ocasión contará con cincuenta expositores que ofrecerán a los visitantes entre 300 y 400 caravanas y autocaravanas de segunda mano, seminuevas o de kilómetro 0.

La feria ocupará alrededor de diez mil metros cuadrados en el recinto de Gran Via, cifra que contrasta con los 31.000 metros cuadrados que ocupó el Salón del Caravaning en su edición de 2008. Las dimensiones más reducidas no serán la única diferencia entre Camping & Ocasión y el Carvaning.

La puesta en escena de los stands de los expositores también será más conservadora en sintonía con el espíritu low cost con que nace la nueva feria. El otro gran cambio es que no se presentarán novedades ni vehículos nuevos, ya que el reto es comercializar “con grandes ofertas y promociones” las autocaravanas matriculadas que ya tienen en su poder las compañías comercializadoras.

Estímulo
“Una vez más Fira de Barcelona demuestra estar al lado de las empresas para dinamizar las ventas del sector y ser un estímulo tanto para expositores como para visitantes”, apuntó García.

Los responsables del salón prevén la visita de veinte mil personas, que, además del área de ocasión, tendrá una zona destinada al camping. Así, los visitantes también podrán adquirir bungalows, módulos o casas prefabricadas, remolques-tienda, accesorios y mobiliario de jardín, tanto nuevo como en formato outlet.
Se calcula que en España existe un parque de 120.000 caravanas y 40.000 autocaravanas.

Los datos
- Fira de Barcelona ha decidido no celebrar este año el Salón del Caravaning y posponerlo hasta 2010.

- En su lugar, en octubre se organizará una feria para la venta autocaravanas de ocasión y de kilómetro 0.

- Camping & Ocasión prevé contar con cincuenta expositores que ofrecerán hasta 400 vehículos.

- El nuevo certamen anticrisis pretende dinamizar las ventas del sector, que han caído más de un 40%.

- Fira de Barcelona ha lanzado el nuevo formato coyuntural a petición del propio sector.

Colonial lleva inmersa desde principios de verano en un proceso de negociación que ahora ha entrado en su fase final. El grupo tuvo ayer una reunión clave con los bancos acreedores para trasladarles la versión definitiva de la propuesta de refinanciación del préstamo sindicado, que asciende a 4.200 millones de euros, la parte del león de una deuda que supera los 6.300 millones de euros.

Además de las cuatro entidades mencionadas, que ya han dado su visto bueno al acuerdo, en el sindicado figuran ING, Caja Madrid, BBVA, Banco de Valencia, Post Bank y La Kutxa. Según fuentes presentes en la reunión, Colonial ha terminado de pulir una propuesta a medida de cada entidad para que las más dubitativas (ING, Caja Madrid y BBVA) se adhieran finalmente al acuerdo. Según los plazos que se manejaron en la reunión, la adhesión de todas ellas podría estar lista en un plazo de dos semanas y la refinanciación podría estar rubricada en el mes de noviembre.

DevCo: nueva filial
Desde principios de verano, las entidades del sindicado han estudiado con Lazard, el banco asesor de Colonial y autor del plan de refinanciación, el volumen de deuda que puede soportar Colonial con las rentas procedentes de sus inmuebles y con los alquileres y los dividendos de su filial francesa SFL: este volumen asciende a 2.000 millones de euros.

Partiendo de esta premisa, Lazard diseñó un plan de reestructuración global consistente en una segregación societaria y en la conversión de una cantidad residual de deuda en capital.

En primer lugar, Colonial tiene ya diseñada una filial de suelo (DevCo), en la que depositará unos 1.000 millones de activos de suelo y otros 1.000 millones de deuda del crédito sindicado, que se convertirá en deuda sin recurso a la matriz. Para mayor tranquilidad de los bancos, los activos y proyectos de la filial de centro comerciales Riofisa quedarán encardinados en esta sociedad, como garantía adicional de la deuda.

De este modo, DevCo (Development Company) estará controlada al 100% por una Colonial que se dedicará exclusivamente al negocio patrimonial y que soportará la deuda de los 2.000 millones de euros. Al tratarse de un préstamo bullet, durante los próximos años, Colonial no tendrá que hacer frente a amortizaciones del principal.

Canje de 1.600 millones
Finalmente, otros 1.600 millones de euros de deuda (aquí entran también algunas líneas bilaterales de crédito) se canjarán por acciones de la sociedad. Previsiblemente, los cuatro bancos agentes del sindicado, que ya suscribieron el pasado año la emisión de deuda, canjearán, además, aquellas obligaciones convertibles por acciones de forma anticipada, con el objetivo de dotar una estructura estable al accionariado desde la misma firma del acuerdo.

En consecuencia, sumando las acciones derivadas de las obligaciones convertibles y los títulos procedentes del canje de deuda, las partes calculan que los diez bancos que componen el sindicado se harán finalmente con alrededor del 90% del capital de la sociedad.

La última en sumarse a esta tendencia ha sido la delegación argentina, que ha abandonado sus despachos en la calle Pedro de Valdivia, en Madrid, para trasladarse a una nueva oficina, en la calle Serrano. El cambio de ubicación se produjo el pasado 5 de octubre. La Embajada argentina se sitúa así en una de las calles más exclusivas de Madrid.

La nueva dirección de la delegación argentina no es la única que se ha visto en el mercado en los últimos meses. Así, la Embajada británica vendió su antigua sede en la calle Jorge Juan, de 3.800 metros cuadrados de superficie, al empresario José María Aristrain. El organismo oficial decidió abandonar su céntrica ubicación, para trasladarse a un edificio emblemático: Torre Espacio, situada en el complejo Cuatro Torres Business Área. La operación supuso la salida de una superficie propia con 4.000 metros cuadrados de edificabilidad a ocupar, casi la misma superficie, en las plantas 40 a la 44 del rascacielos madrileño.

Modernización
Siguiendo su estela, sus homólogas de Australia y Holanda han pasado a ocupar en el mismo edificio, respectivamente, las plantas 24, por un lado, y 36 y 37, por otro. “La Embajada de Holanda estaba ubicada en la calle Comandante Franco, un edificio en propiedad de unos 1.300 metros cuadrados, muy bien conservado, pero ineficiente para la forma de trabajar de la Embajada; una forma de trabajar que ha cambiado a lo largo de los años que lleva la delegación ocupando el edificio”, aseguran desde Jones Lang LaSalle, responsable de la operación. “Sus requisitos eran un inmueble en alquiler, con instalaciones modernas, alto nivel de seguridad, eficiente y en zona céntrica, con fácil acceso y buen transporte público”, añaden en su estudio.

Por su parte, la Embajada de Francia también puso en marcha, a principios de este año, su plan de reubicación y sacó a la venta su actual sede, el palacio de Arenzana, así como otros dos edificios que el Gobierno galo tiene en Madrid, en los números 10 y 12 de Marqués de Ensenada, donde la Embajada tiene, por ejemplo, el consulado. Sin embargo, nueve meses después, los tres inmuebles continúan con el cartel de en venta y el organismo francés aún no ha hecho la mudanza.

Tendencia
Los numerosos ejemplos son, para los expertos inmobiliarios, claros ejemplos de una tendencia que se espera que continúe en la actual coyuntura. “De ahora en adelante, vamos a ver muchos movimientos de urbanismo público”, augura Luis Martín Guirado, director de la división inmobiliaria de BNP Paribas.

Se trata de operaciones inmobiliarias que pueden reportar cuantiosos beneficios a las arcas públicas, afectadas por la caída de ingresos y falta de liquidez para acometer nuevos proyectos. “El déficit de presupuesto que sufren ahora la mayoría de las administraciones públicas obliga a la optimización de costes y ahí juegan un papel muy importante los activos inmobiliarios”, señala Luis Martín Guirado.

La necesidad de enfrentarse a las restricciones de presupuesto coincide con una bajada de las rentas de oficinas disponibles que ofrecen, incluso, periodos de carencia de meses en el contrato. “Las embajadas están cambiándose a oficinas más convencionales, aprovechando que este mercado en Madrid es muy dinámico en la actualidad, con condiciones económicas muy favorables”, asegura Ángel Estebaranz, director de Negocio de Oficinas en la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

Asimismo, las administraciones buscan modernizar sus instalaciones ubicadas, en muchas ocasiones, en inmuebles con décadas de antigüedad. Atrás parecen quedar los edificios históricos donde las delegaciones extranjeras se ubicaban en palacios de la capital. La seguridad y las nuevas tecnologías se han convertido en las prioridades de las embajadas a la hora de elegir su sede.

No obstante, existen otras embajadas emblemáticas en Madrid, como es el caso de Estados Unidos, situada en la calle Serrano, o la embajada italiana, alojada en el palacio del Marqués de Amboage, que aseguran no tener entre sus planes más inmediatos un traslado a una nueva ubicación.

Últimos traslados
· Argentina. La Embajada cambió el pasado 5 de octubre sus oficinas en el número 21 de Pedro de Valdivia de Madrid por dos plantas en el número 91 de la calle Serrano.

· Gran Bretaña. El organismo británico vendió su sede, situada en la céntrica calle de Jorge Juan, para ubicar su delegación en España en el complejo Cuatro Torres Business Area, concretamente, en cinco plantas de Torre Espacio.

· Francia. La Embajada gala lleva meses intentando vender su sede en España, situada en el palacio de Arenzana. Junto a este edificio, el organismo vende otros dos edificios en Marqués de Ensenada. La venta se enmarca dentro de una política de “optimización y consolidación de los inmuebles ubicados en Madrid”.

· Holanda. La Embajada decidió abandonar sus oficinas en la calle Comandante Franco en busca de un inmueble en alquiler, con instalaciones modernas, alto nivel de seguridad, fácil acceso y transporte público, eficiente y en zona céntrica. Finalmente, se decantó por Torre Espacio, en el complejo de las Cuatro Torres.

· Australia. Al igual que Holanda y Gran Bretaña, Australia ha decidido situar su delegación en España en la planta 24 de Torre Espacio, situándose así en uno de los edificios de oficinas más nuevos de la capital, en pleno Paseo de la Castellana de Madrid.